투기지역규제와 투기지역 부동산 대출규제에 대해 알아보자 (조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, LTV, DTI, DSR 등)

 
부동산의 경우 시장이 과열되고 관심이 많아지면 수요를 조절하기 위해 규제를 적용한다.
규제지역의 단계는 크게 세 단계다.
 
- 조정대상지역
- 투기과열지구
- 투기지역
 
투기지구는 투기과열지구에 포함되고 조정대상지역에도 포함된다.
투기과열지구는 조정대상지역에 포함된다.
 
위의 법칙이 무조건 순서대로 적용되는 것은 아니다.
 
과거에 창원의 경우 투기과열지구이지만 조정대상이 아니었던 적이 있다. 그러나 대부분의 경우 위 순서대로 규제가 적용지는 경우가 일반적이다. 
 
조정대상지역 - 투기과열지구 - 투기지역으로 갈 수록 더 부동산시장이 뜨거운 곳이라고 보면 된다.
 

 
2023년 1월 5일 국토교통부의 주거정책심의위원회의 결정을 통해, 현재 대한민국에서 서울시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구만 투기지역으로 설정되어 있으며, 그 이외의 모든 지역은 규제에서 해제되었다.
 

출처: 부동산지인

 
 
해당 지역의 경우 대출할 수 있는 규제가 별도로 설정되어있다.
대출 관련 규제를 알아보도록 하겠다.
 
우선 들어가기전에 LTV, DTI, DSR이라는 용어부터 알아보겠다.
 

LTV (Loan to Value Ratio)
주택담보대출비율이라고 하며, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정받는 자산가치의 비율을 의미한다.
주택담보대출을 할 때 기초의 되는 아파트 가치에 LTV 퍼센티지를 곱해서 대출이 가능하다.

DTI (Debt to Income)
총부채상환비율이라고 하며, 갚아야하는 대출의 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 의미한다.

DSR (Debt Service Ratio)
총부차원리금상환비율이라고 하며 채무자의 연간소득에서 각종 금융부채의 원리금 상환 비중을 의미한다.
주담대 외에도 신용대출, 학자금대출, 카드 대출 등 모든 부채의 원리금을 포함하는 더 강력한 개념이다.

 
이 용어들의 개념을 안다면 이제 본격적으로 들어가 보겠다.
 
 
* 투기지역, 투기과열지구
 
□ LTV: 50%
□  DTI: 40%
□  DSR: 총 대출금액 1억초과 차주 단위 DSR 40% 확대 적용
 
□  1주택 보유 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 원칙적 금지
- 기존 주택은 2년 이내 처분 의무
- 예외사항: 무주택 자녀 분가, 부모 별거 봉양 등
 
□  2주택 이상 보유 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 금지
- 투기지구/투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 신규구입시 전세대출 보증 제한
- 전세대출을 받아 투기지역/투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트 구입 시, 전세대출 즉시 회수
 
□  서민/실수요자 주담대 우대
- 주택가격 9억원 이하
- LTV 70%
- DTI 60%
- DSR 40% (총 대출 1억원 초과 시)
- 대출 최대한도 6억원
 
□  생애 최초 주택구매자 주담대 우대
- 주택가격 제한 없음
- LTV 80%
- DTI 60%
- DSR 40% (총 대출 1억원 초과 시)
- 대출 최대한도 6억원

 

□  기업자금 대출제한

- 주택매매업, 임대업 이외 업종 사업자의 주택구이목적 기업 주담대 신규 금지
- 모든 지역 (비규제지역 포함) 주택매매업, 임대업 사업자 주담대 금지 (예외: 비영리법인, 공익법인)
- LTV: 9억이하 40% /  9억초과 ~ 15억 이하: 20% / 15억 초과: 0%
 
 

* 조정대상지역

 

 

□ LTV: 50%
□  DTI: 40%
□  DSR: 총 대출금액 1억초과 차주 단위 DSR 50% 확대 적용
 
□  1주택 보유 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 원칙적 금지
- 기존 주택은 2년 이내 처분 의무
- 예외사항: 무주택 자녀 분가, 부모 별거 봉양 등
 
□  2주택 이상 보유 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 금지
- 투기지구/투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 신규구입시 전세대출 보증 제한
- 전세대출을 받아 투기지역/투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트 구입 시, 전세대출 즉시 회수
 
□  서민/실수요자 주담대 우대
- 주택가격 8억원 이하
- LTV 70%
- DTI 60%
- DSR 40% (총 대출 1억원 초과 시)
- 대출 최대한도 6억원
 
□  생애 최초 주택구매자 주담대 우대
- 주택가격 제한 없음
- LTV 80%
- DTI 60%
- DSR 40% (총 대출 1억원 초과 시)
- 대출 최대한도 6억원

□  기업자금 대출제한

- 주택매매업, 임대업 이외 업종 사업자의 주택구이목적 기업 주담대 신규 금지
- 모든 지역 (비규제지역 포함) 주택매매업, 임대업 사업자 주담대 금지 (예외: 비영리법인, 공익법인)
- LTV: 9억이하 40% /  9억초과 ~ 15억 이하: 20% / 15억 초과: 0%
 
 
조정대상지역도 사실 거의 차이는 없다.
DSR이 40%냐 50%냐의 차이다.
 
서울 4개구를 제외하고는 모두 제한이 풀려서 비규제지역이다.
비규제지역은 참고로 LTV는 60% (무주택자는 70%), DTI는 60%가 적용된다.
 
 
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