반포 주공 재건축 (반포디에이치클래스트) 조합원 분양가 할인으로 일반분양이 370채 줄어든다?

 
서울에 기대되는 재건축/재개발 아파트가 몇 개 있는데 그중 하나는 단연 반포 주공아파트를 재건축하는 반포디에이치클래스트다.
 
이제 반포는 디에이치클래스트와 래미안트리니원 두 단지 정도만 입주하면 반포일대의 재건축이 대부분 완료된다.

두 단지의 입지도 워낙 좋고 일반 분양 세대수가 꽤나 많이 나와서 사람들의 관심이 큰 곳이다.
 
특히 디에이치클래스트는 총 5,000세대로 탈바꿈하는 단지기에 일반분양 물량이 약 1,800세대 정도 나올 것으로 예상된다.

거기에 조합원의 1+1 물량 중에 탈락하는 것들이 있으면 최소 약 370채 정도 추가로 일반분양 물량으로 나올 수 있었다.

하지만 조합이 조합원 분양가를 할인하면서 370세대는 그대로 조합원들의 몫으로 돌아갈 예정이다.
 
 

출처: 동아일보

 
우선 370채가량이 더 나올 수 있던 이유는 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 재건축 조합원이 총 2채를 받을 수 있는 1+1 분양 제도의 조건 때문이다.
 
이 제도에 따르면 새로 받는 주택 2채의 가치가 기존에 보유한 주택의 가치보다 작은 경우에만 신청이 가능했다.
 

출처: 동아일보

 
무슨 말이냐면 재건축 전 (기존) 아파트의 가치를 평가하고, 재건축 완료된 아파트의 가치를 모두 평가하는데, 이때 재건축 완료되는 집 2채의 가격 합이 기존 집보다 높으면 2채를 받을 수 없다.
 
그래서 조합에서는 내부 합의에 따라 조합원 분양가를 할인하여 새로운 집 2채 가격이 기존 집 1채의 가치보다 낮게 만들어 1+1 제도에 부합하도록 하는 것이다.
 
그리고 새로 받는 집의 전용면적이 기존 전용면적보다 작아야 하기 때문에 아래 시뮬레이션 내용처럼 전용 84제곱미터 소유 조합원은 84 제곱보다 작은 전용 59제곱미터로만 2채를 받을 수 있다.
 
 

출처: 동아일보

 
아파트 면적이 넓을수록 평단가는 낮아지기에 전용 84제곱미터 조합원 평균 가격은 25억 원에서 15억 원으로 10억 원가량 줄어들었고, 전용 146제곱미터는 43억 5천만 원에서 26억 1천만 원으로 약 17억 4천만 원가량 줄었다.
 
조합원 분양가를 조정하지 않았다면 1+1 분양을 받을 수 없기에, 약 370세대가량이 일반공급 물량으로 나왔을 가능성이 있는데, 분양가 할인으로 이 물량은 조합원에게 돌아가게 될 것 같다.
 
조합원 분양가를 할인하는 이번 방식이 차질 없이 진행된다면 앞으로 있는 압구정 재건축 등 많은 재건축 단지에서 유사한 사례들이 속출할 것으로 예상된다.

그렇게 되면 일반 공급으로 시장에 나오는 물량은 기존보다 줄어들 것으로 예상된다.
 
이런 선례가 아직 없고 특별히 명확한 규정도 없어 이러한 방식은 아마도 크게 무리 없이 통과될 것으로 관련 전문가들은 예상하고 있다.
 
 

사견

 
나처럼 조합원이 아닌 사람들은 일반분양 물량이 줄어드는 부분에 아쉬움이 있을 수 있겠지만, 사실 오랜 시간과 비용을 투자한 조합원들이 자신의 재산권을 법의 테두리 안에서 최대한 행사하려는 움직임은 지극히 정상적이라고 본다.
 
그리고 대출을 정부에서 6억으로 막아놔서 어차피 분양가 상한제가 적용되는 강남 쪽 분양도 현금 최소 10억 이상은 들고있어야 노려라도 볼 수 있다^^
 
애초에 분양가 상한제 자체도 크게 동의하지는 않지만, 그나마 분양가 상한제 덕분에 있던 바늘구멍같은 인생 역전 기회도 대출규제로 다 막아놓는 걸 보니 정말 대단하다는 생각뿐이다.

생각해 보니 오히려 열심히 현금을 준비한 사람들에게는 더 합리적이라고 볼 수도 있겠다.
 
어찌되었든 주어진 환경에서 돌파구를 찾아야 하는게 우리네의 숙명 아닐까?

관심 있는 분들은 최대한 현금을 끌어모아보자.