토지거래허가구역이란? (토지거래허가 필요면적, 의무 이용기간, 실거주기간, 필요서류 등)

 
부동산 거래를 하는 사람 중에서 본인이 아파트를 비롯한 부동산을 매수할 때 혹시라도 '토지거래허가구역'에 해당하는지를 잘 봐야 한다.
 
서울시에는 특히 토지거래허가구역이 많아서 거래 전에 반드시 살펴봐야 한다.
 

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살펴봐야 하는 이유는 말 그대로 '허가제'이기 때문에, 부동산을 거래하기 위해서는 관할 기관을 통해 승인을 받아야 거래가 가능하기 때문이다.
 
게다가 실거주 (의무 이용) 기간도 적용되기 때문에 아파트의 경우 혹시 매수하여 세입자를 들이려는 계획을 하고 있었다면 이 부분이 불가하다.
 
부동산 사장님들이 대부분 사전에 말해주시기 때문에 혹시라도 모르고 계약금 먼저 쐈다가 낭패 보는 일이야 거의 없겠지만 그래도 혹시 모르니 스스로가 잘 알아둬야 한다.
 
부동산은 워낙 많은 자본금이 들어가는 '투자'다.
그러니 본인 스스로 잘 알지 못하면 막심한 후회를 하게 될 수 있다.
 
 
토지거래 허가대상 계약이란?
 
토지거래허가구역에 있는 토지에 대하여 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하거나 이미 허가받은 내용을 변경하고자 하는 경우에 각 거래의 당사자는 둘 다 시장,  군수 또는 구청장의 허가가 필요하다.
 
 
토지거래허가구역 지정 권한, 기간 및 대상은?
 
- 허가지정 권한: 국토부장관과 각 지방자치단체장
                          (서울은 서울특별시장)
- 토지거래허가구역 지정기간: 5년 이내에서 지정
- 토지거래허가계약대상 토지면적:

 
토지거래허가구역 지정에 따라 토지나 건물의 가격이 상당히 많이 달라질 수 있다.
 
그런 측면에서 국토부장관은 물론 각 지방자치단체의 장이 설정할 수 있는 권한이 있으니 아주 파워가 막강하다.

부동산 관련 사업을 하는 사람들은 로비하기 위해 엄청 노력할 것 같다.
 
 
토지거래 허가구역 허가대상
 
1. 허가구역 내의 토지의 소유권과 지상권을 이전 또는 설정하는 계약
2. 허가 받은 사항을 변경하는 경우
(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에만 해당됨)
3. 허가구역 지정 전에 체결완료된 거래는 허가제 적용하지 않음
4. 구체적인 허가대상
    - 주거용 택지 구입
    - 지역주민 복지 및 편익 시설 설치
    - 농업·축산업 ·임업 등의 영위
    - 비농업/비임업인이 농지(임야) 매수 시에는
    세대원 전원이 해당 지역이 주민등록이 되어있고
    거주해야 함
    - 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 적합하다.  
    인정되는 사업의 시행
    - 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에
    이용하는 경우
    - 허가구역 내 주민의 일상생활이나 통상적
    경제활동에 필요한 경우
    - 보상법에 의한 토지수용자가 당 허가구역 내에서
    대체토지 구입 시 등
 
 
허가 절차와 필요서류
 
- 허가신청:  당사자 (매수자&매도자) 양측이 공동으로 허가신청
- 필요서류:  허가신청서, 토지이용계획서, 토지(부동산) 취득자금 조달계획서
- 신청서기재내용:  계약내용 및 토지이용계획

 
매수자와 매도자가 모두 허가에 대해 신청을 해야 하니 상당히 복잡하다.

절차가 복잡해지니 거래를 줄이는 효과가 발생한다.
 
필요서류에 자금조달계획서가 포함되어 있으니 자금 출처에 대해 소명을 철저히 준비해야 한다.
 
 
토지의무 이용기간 (실거주 의무기간)
 
토지 의무기간은 용도에 따라 다르다.

우리가 많이 보는 아파트의 경우에는 주거용으로 실거주 의무기간이 2년이다.
 
전세나 월세를 주고 싶어도 2년은 우선 본인이 거주해야 한다. 실제로 거주하지 않더라도 최소한 전입신고는 해야한다.

바로 전세를 줄 수 없어 갭투자로 시세가 오르는 걸 막는 효과가 있다.

 
 
토지거래허가 구역 내에서 허가 받지 않아도 되는 경우
 
거래허가 구역 내 있는 토지 및 부동산이라도 아래 기재된 경우에는 허가를 받지 않아도 된다.
 

 
4번 항목을 보면 '경매'는 허가를 받지 않아도 된다고 한다.

그래서 토지거래허가지역 내의 물건이라도 경매가 나올 때 낙찰을 받으면 바로 전세나 월세를 줄 수 있다는 게 팁이다.
 
 
서울시 토지거래허가 구역 현황
 
2023년 12월 21일 기준 서울시의 토지거래허가구역 현황이다.

관심 있는 지역이 있다면 공고문을 다운로드하여서 보면 더 상세하게 나와있다.

 
* 서울시 토지거래허가구역 확인

기타정보 > 토지거래허가 > 토지거래허가구역 지정현황(서울시)

 
 
토지거래허가구역 여부를 잘 보고 판단해서 부동산 매수에 도움이 되길 바란다!