건물주가 되는 그날까지 (7. 주택임대사업자 등록해야할까? - 주택임대사업자등록 방법, 종합소득세 절세 방법 등)

 
지난 포스팅에서 주택임대소득세에 대한 포스팅을 했다.
 
* 부동산 임대소득세에 대해 알아보자

건물주가 되는 그날까지 (6. 부동산 임대소득세에 대해 알아보자 - 임대소득세 기준, 1주택자 임

 
소득세를 계산할 때 주택임대사업자에 여부에 따라 필요경비나 공제금액도 늘어나는 걸 확인할 수 있었다.

이번 포스팅에서는 주택임대사업자에 대해 알아보려고 한다.
 

주택임대사업자란?

공동주택사업자가 아니라 민간임대주택을 1개 호 이상 취득하여 임대사업 목적으로 '민간임대주택에 대한 특별법 제5조'에 따라 등록된 사업자를 의미

 
 
* 주택임대사업자 등록 방법
 
① 주택임대사업자 등록
 
거주지의 시, 군, 구청에서 등록 가능하며 신청시기는 등기이전이나 잔금지급 이전에 신청해야 한다.

임대사업자등록신청서 (임대보증금, 임대료 등 기재)와 매매계약서 사본 등이 필요하다.
 
② 임대차계약 체결
 
표준임대차계약서 양식을 사용하여 체결한다.

표준임대차계약서로 체결하지 않고 일반 계약서를 사용하면 추후 과태료를 낼 수 있다.

표준임대차계약서 원본과 임차인 주민등록등본이 필요하다.
 
③ 취득세 감면 신청
 
건물/주택이 있는 시, 군, 구청 세무과에서 취득일 60일 이내에 진행한다.

지방세액감면신청서와 주택임대사업등록증이 필요하다.
 
④ 임대요건 신고
 
거주지 시, 군, 구청 주택과에서 임대 개시 10일 전까지 신고한다.

임대요건 신고서, 표준임대차계약서가 필요하다.
 
⑤ 사업자등록 신청
 
거주지 세무서에서 임대개시 20일 이내에 신청한다.

주택임대사업등록증, 사업자등록신청서, 임대차계약서 등이 필요하다.
 
분양권이나 입주권 상태에서도 임대사업자 등록은 가능하나 의무임대 기간을 세거나 세법을 적용하는 경우에는 실제 임대개시일부터 시작된다. 
 
 
* 주택임대사업자 종합소득세 절세 대상
 
이전 포스팅에서 주택임대소득 2,000만원 이하인 경우에는 분리과세를 선택할 수 있고 이 경우 주택임대사업자를 등록하는 게 더 유리한 사실은 확인했다.
 
2,000만원이 넘어가면 종합소득세를 내야 하는데, 이 경우에 주택임대사업자가 절세에 유리한 상황이 있다.
 
① 주택기준 규모
    - 국민주택규모 (주거전용 면적이 85㎡ 또는 1호 이하)의 주택이어야 한다.
 
② 주택기준 시가
    - 임대개시일 시점에 주택 기준 시가가 6억원 이하여야 한다.
 
③ 의무임대기간
    - 2020년 8월 17일 이전: 단기임대주택은 4년 이상, 장기임대주택은 8년 이상
    - 2020년 8월 18일 이후: 장기임대주택은 10년 이상
 
④ 임대보증금 증액 한도
    - 기존 임대차 계약 대비 임대료 또는 임대보증금 5% 내에서 증액 가능
 
⑤ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자 등록
 
 
상기 조건을 만족하면 하기와 같이 소득세가 감면된다.

임대호수와 단기/장기의 감면율이 다르기 때문에 이 부분을 잘 고려해서 등록해야 한다.
 

 
* 주택임대사업자 종합소득세 신고 주의사항
 
① 지출 경비 증빙 필요
 
분리과세는 필요경비가 소득의 60%로 정해져 있지만, 종합소득세는 장부신고 방식이다.

그래서 실제 들어간 비용만을 경비로 인정하기에 실제로 지출한 경비에 대한 증빙을 모아둬야 한다.
 
복비, 재산세, 종합부동산세, 대출이자 비용 등을 모두 경비처리할 수 있다.
 
② 감가상각비 측정
 
감가상각비를 경비처리할 수 있는 게 주택임대사업자의 장점이다.

토지는 감가상각이 없지만, 건물은 노후화 때문에 감가상각이 적용된다.
 

감가상각비
건물이나 설비 등은 해마다 소모되기에, 가치의 감소분을 고정자산 금액에서 공제하여 비용으로 계산하는 금액.

 
종합소득세 신고할 때 감가상각을 하게 되면 주택을 매도할 때 양도소득세가 늘어나는 점을 고려해야 한다.

감가상각은 내가 구매한 금액 (취득금액)에 감가상각비를 차감한다.
 
10억원에 주택을 사고, 매년 5천만원씩 감가상각을 하는데 10년 만에 20억에 매도를 한다고 해보자.

그러면 양도소득세를 적용하는 수익 금액은 20억 - [10억 - (5천만원 x 10)] = 15억원이 된다.
 
감가상각을 안 하면 10억원의 양도차익이 생기는데, 감가상각을 함으로써 15억원의 양도차익이 생긴 것으로 인식된다.

그래서 감가상각비를 많이 측정하면 매년 내는 임대소득세는 줄어들지만 추후 양도소득세가 늘어날 수 있다.
 
양도소득세는 집을 파는 경우만 적용되기에, 자녀 증여나 상속의 경우에는 감가상각을 적극적으로 하는 게 세금의 측면에서 유리하다고 볼 수 있다.