건물주가 되는 그날까지 (6. 부동산 임대소득세에 대해 알아보자 - 임대소득세 기준, 1주택자 임대소득세, 다주택자 임대소득세, 분리과세 등)

 
건물주는 대한민국 많은 사람들의 꿈이다.
 
나도 건물주가 되기 위해 부동산 관련 용어나 정책에 대해 하나씩 공부 중이다.

물론 부동산 매입을 위해 자산을 열심히 불리기 위해 노력하는 것도 물론이다.
 
'건물'이라고 하면 보통 아파트가 아닌 상가 건물을 생각하는데, 아파트도 건물의 한 종류다.

그래서 아파트를 매수해서 임대를 주는 것도 주거용 건물을 임차주는 건물주라고 할 수 있다.
 
건물주가 되면 필연적으로 따라오는 게 부동산 임대소득세다. 임대소득세의 기준과 절세하는 팁에 대해서 알아보려고 한다.
 
 
임대소득세란?

부동산을 임대할 때 발생하는 수익에 부과하는 세금

 
 
부동산 임대소득세는 정의를 굳이 쓰지 않아도 명칭 자체부터 직관적이다.

임대를 주고 돈을 받으면 세금이 붙는다.
하지만 모든 임대소득자가 세금을 내는 것은 아니다.
 
 
1 주택자라면?
 
기준시가 12억 원 이하의 주택을 보유한 1 주택자의 경우에는 월세 수익이나 전세보증금에 대해 임대소득세가 면제된다.
 
"1 주택자가 무슨 임대소득이 있어?"라고 생각이 들 수도 있다.
 
1 주택이 있어도 그 집에 들어가지 않고 세를 주고 나 또한 세입자로 다른 곳에 사는 경우도 있다.

이 경우에는 해당 보유 주택이 기준시가 12억 이하라면 임대소득세가 부과되지 않는다.
 
그러나 우리의 꿈은 1 주택자가 아니라 건물주다!
 
 
2 주택자라면?
 
건물주라면 자고로 본인 집도 당연히 있고 그 외에 다른 건물이 또 있어서 임대를 줘야 하지 않겠나?

시간이 지나서 두 번째 주택을 매수해서 전세를 준다. 
그러면 어떻게 될까?
 
두 채 중에 한 채는 월세, 다른 한 채는 전세라 고하면 전세의 경우에는 2 주택까지 비과세다.

대신 월세를 받고 있는 집에 대해서는 임대소득세가 부과된다.
 
월세의 경우, 연간 2천만 원 까지는 분리과세나 종합과세를 선택해서 소득세를 납부해야 한다.
 
 
3 주택자 이상이라면?
 
시간이 더 지나서 한 채를 더 매수하고 그 집에는 내가 거주를 한다고 하자.

하지만 이때부터는 월세와 전세보증금 둘 다에 대해서 소득세를 납부해야 한다.
 
참고로 기혼이라면 부부가 보유한 주택 수를 합산한다.
 
상가라면 좀 다르지만, 주택은 보증금 전체에 대해 소득세를 부과하지 않고 3억 원을 넘는 보증금에 대해 60% 대해서만 임대소득세를 부과한다. 다른 말로는 3억원을 넘지 않으면 소득세 부과 대상이 아니게 된다.
 
 
결국 본인이 보유하고 있는 주택의 수, 주택 시가, 임대방법 (전세/월세), 임대보증금에 따라 임대소득세가 달라진다.

아래 표를 보면 정리가 잘 되어있다.
 

출처: 토스

 
* 분리과세 활용법 (절세팁)
 
위에서 주택임대소득 연 2천만 원 이하는 분리과세를 선택할 수 있다고 했다.
 
분리과세는 다른 소득 (근로소득, 금융소득, 연금소득 등)과 합산하지 않고 해당 소득에 대해서만 분리하여 세금을 매기는 방식을 의미한다.
 
분리과세 세율은 14%로 아래와 같이 계산한다.
 

주택임대소득 분리과세 계산법

(주택임대소득 - 필요경비 - 공제금액) x 14%

 
필요경비는 주택임대사업자는 임대수입의 60%, 미등록사업자는 임대수입의 50%를 적용한다.

공제금액은 주택임대사업자는 400만 원, 미등록사업자는 200만 원을 적용한다.
 
1500만 원의 임대수입이라면, 주택임대사업자 기준 예상 세금은 이렇다.
 

[1500만 원 - (1500만 원 x 60%) - 400만 원 ] x 14% = 200만 원

 
이런 방식으로 계산해 보면, 주택임대사업자는 연 1000만 원, 미등록사업자는 연 400만 원의 주택임대소득이 있는 경우 분리과세를 하면 낼 세금이 없다.
 
분리과세는 근로소득이 있는 직장인이 하는 경우 유리하고 일반적으로도 보통 종합소득세보다 적게 낼 수 있다.
 
그래서 연 4000만 원의 주택임대소득이 있는 부부라면 혼자 4000만 원으로 종합과세를 하는 것보다 2000만 원씩 수입을 나누어 분리과세를 하는 게 절세에 유리하다. 
 
 
 
 
* 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역

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