전세보증보험 가입요건 완화한다 (빌라 전세보증보험 받기 쉬워질까?)

 
전세보증보험의 가입요건을 완화한다는 소식이 있다.
 
최근 보증보험의 경우 전세가 대비 담보물의 가치 (매매가)가 충분히 높지 않아서 전세보증보험을 받기 어려운 경우가 더러 있다.
 
특히 아파트보다는 빌라나 오피스텔이 매매와 전세가 차이가 낮아서 그런 경향이 더 컸다. 그러면서 빌라 기피현상이 생기고 공시 가격이 하락하면서 다시 보증보험 가입이 더욱 어려워지는 악순환이 발생했다.
 
이 고리를 끊기 위해 정부가 감정평가 방식을 도입해 전세보증금 기준을 조정한다는 게 주요 내용이다.
 
 

① 전세 보증 제도가 바뀐다

 
빌라 전세 사기의 경우 사기범을은 전세 보증보험 상품을 적극적으로 이용해 사기 행각을 벌였다.

전세금이 보험으로 보장되니 전세금에 대한 걱정을 할 필요가 없다는 방식으로 세입자를 설득했다.
 
높은 전세금을 받고 그 전세금으로 다른 빌라를 추가적으로 매입하는 방식을 사용한 것이다.
 
전세 보증보험의 가입이 너무 쉬워 도덕적 해이를 만들었다는 말이 나오자 정부에서는 전세 보증보험 가입요건을 더욱 강화했다.

현재 제도에서는 전세 가격이 공시가격의 126% 이하일 경우에만 가능하다.
 
기존에는 공시 가격의 150%까지 가능했으니 약 24% p로 상당히 많이 낮춘 것이다.
 
특히 빌라는 가격하락으로 공시가격이 더욱 많이 떨어진 상태다. 그렇다 보니 전세가격이 공시가격의 126%가 넘는 경우가 상당히 비일비재하게 된 것이다.
 

 
그러다 보니 전세 보증보험 없이 빌라에 입주하려는 사람도 줄어들고 반대로 아파트 전세 수요가 올라서 아파트 전세가격은 계속 상승 중이다.
 
그래서 빌라를 살리기 위해 정부가 나선 것이라고 보면 된다.
 
 

② 바뀌는 방식은?

 
공시가격의 126%는 내린 지가 오래되지 않아서 그대로 두고, 계산 공식을 바꾸는 방안이 거론되고 있다.

공시가격의 126%를 산정할 때 감정평가를 통해 집값을 산정하기도 했었다.
 
빌라 주인이 본인과 가까운 감정평가회사를 찾아가 임대인에 유리하게 감정평가를 받고 집값을 계산해서 가격을 높이는 사례들이 상당히 많았다.
 
그래서 현재에는 먼저 공시가격으로 계산 후 감정평가는 뒷순위로 돌려서 반영이 어려운 구조로 만들었다.
 
향후 유력한 대책은 공시가격와 감정평가를 다시 같이 사용하는 방안이다.
 
대신 이전과 정말 동일하게 하는 것이 아니라 감정평가 업체를 엄격하게 선별해서 제한된 업체만 감정한 것을 채택하는 방식을 검토하고 있다.
 
감정을 과도하게 했다고 의심을 하는 업체들은 감정평가 해주는 업체 리스트에서 제외가 되는 방식이다.
 
현재 감정평가 업체 리스트에 있는 40곳 정도에서 더 엄격하게 줄이고, 임대인이 감정평가회사를 고르는 게 아니라 주택도시보증공사 (HUG)가 업체를 선정하는 권한을 주는 방법이 유력하다.
 
 

③ 전세 보증보험 가입 요건을 느슨하게 해도 괜찮나?

 
최근 전세보증사고가 굉장히 많이 증가하고 있다.

4월까지 HUG에서 전세 보증을 해준 금액이 1조 2천억 원 수준이다.
 

 
작년 동기 대비 약 50% 이상 늘어난 금액이다.

결국 세금으로 다시 돌려 막아주는 모양새가 되는 것 같다.
 
 

 

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