공사 중단 아파트 늘어나면서 HUG가 계약금 돌려주는 사례 속출!

 
주택도시보증공사 (HUG)가 전세보증보험으로 전세금을 받지 못하는 사람한테만 전세금을 대환 해주는 것으로 알고 있는 사람들이 많다.
 
하지만 HUG의 역할은 여기서 그치지 않는다.

분양하는 아파트의 공사에 문제가 생겨 입주를 하지 못하면 분양자의 계약금을 돌려주는 역할도 한다.
 
 

* 주택도시보증공사 분양임대보증 조건

 
30 가구 이상의 아파트 단지는 반드시 분양 및 임대보증 보험에 가입해야 한다.
 
분양임대보증보험이 가입된 현장에서 건설사가 부도나 파산처리가 되거나, 공사가 3개월 이상 중단 되었다면 HUG에서 보증요건을 검토한다.
 

출처: 파이낸셜뉴스

 
요건이 맞다면 보증 사고로 처리가 가능하다. 그때부터는 계약자들은 둘 중 하나의 옵션을 선택할 수 있다.
 
다른 시공사를 찾아서 공사를 재개하거나 보증보험에서 이미 납부한 계약금과 중도금을 돌려받거나를 선택하게 된다.

다시 공사를 재개하면 다행이지만, 후자를 택한다면 계약은 무효화되고 HUG는 '환급이행'을 하게 된다.
 
2021년과 2022년에는 환급이행 사례가 없었는데 2023년에는 3개 단지가 환급이행이 이루어졌다.

2024년은 1~3월까지만 벌써 6개 단지가 환급이행이 이루어졌다.
 
 

* 시공사 교체보다 환급이행 하는 이유?

 
환급이행의 경우 계약금과 중도금을 돌려주지만, 발코니 확장비나 시스템 에어컨 설치비와 같은 유상옵션에 대해서는 보상하지 않는다.
 
또한 분양권을 중간에 프리미엄 (P)를 얹어 주고 산 사람의 경우 이 프리미엄에 대한 부분은 돌려받을 수 없고 최초 계약금과 중도금만 돌려받게 된다.
 
그렇다면 HUG를 통해 환급이행을 받는 게 상당히 손해인데도 불구하고 시공사 교체보다는 환급이행을 하는 이유가 궁금할 만도 하다.
 
그 이유는 부동산 침체로 다른 시공사로 대체하는 게 어렵다고 보기 때문이다.

어떤 사업장이든 중단의 요인은 대부분 인건비 및 자재비 상승으로 인해서 공사비 부담이 늘어나기 때문이다.
 
시공사를 대체하더라도 이 상황이 해소될 가능성이 매우 낮고 새로운 시공사와 협상을 하고 계약을 하기까지 드는 지연이자도 분양자들이 감당해야 하기에 차라리 환급이행을 받겠다는 것이다.
 

 
 

* 환급이행 결정 시 고려할 사실들

 
① HUG에서 사고처리를 하기 위해서는 사전 검토를 하는데 우선 공정률이 80%를 넘은 사업자는 환급이행처리를 해주지 않는다. 그래서 공정률이 80%를 넘기면 다른 시공사를 찾아서 무조건 공사를 완성시켜야 한다.
 
② 공사 3개월 중단 시 공사가 완전히 멈춰야 한다. 공정을 일부라도 진행한다면 공사할 능력이 있는 것으로 간주하여 환급이행을 해주지 않는다.
 
③ 환급이행을 하려면 일반 계약자의 2/3가 동의해야 한다.
 
④ 환급이행 시에도 원칙적으로 계약금과 중도금을 돌려받는다. 가격 할인을 위해 중도금을 선납했다면 선납한 금액은 환급해주지 않는다.
 
⑤ 계약서에 기재된 지정 계좌로 납부된 금액만 돌려받을 수 있다.
 
⑥ 환급이행은 일반 계약자만 대상으로 이루어지고 재건축 및 재개발 조합원은 보증 대상이 아니다.
 
 

* 앞으로 어떻게 될까?

 
앞으로는 비수도권 및 지방을 위주로 준공되지 못하고 공사가 중단되고 환급이행되는 공사현장이 많을 것으로 예상된다.
 
부동산 경기가 수도권보다는 비수도권의 상황이 좋지 못하고, 지방은 규모가 작은 지역 건설사가 시공을 하는 경우가 많은데 규모가 작기에 부도에도 더욱 취약하다고 볼 수 있다.
 
2023년에는 총 사고 현장이 15개였고 그중 3개의 단지가 환급이행을 진행했다.
 
2024년 2월까지 5개 현장에 사고가 났고 그중 3개가 환급이행처리 되었으니 개수도 많아지고 확률도 높아지고 있다는 사실을 파악할 수 있다.
 
 

* HUG가 보증한 사업장은 어떻게 되나?

 
① HUG가 먼저 물어주고 시행사한테 구상권을 행사해서 돈을 회수한다.
 
그러나 이것도 시행사가 물어줄 돈이 있을 때 가능한 일이다.
 
② 시행사가 파산하면 사업장을 공매에 넘겨서 나오는 돈으로 일부 손해를 회수한다.
 
이것도 부동산 경기가 좋지 않으면 공매가 잘 되지 않아 돈을 회수하지 못하거나 회수하더라도 손해 대비 적은 돈만 회수가 가능하기에 HUG가 떠안게 되는 손실을 갈수록 늘어날 것으로 예상된다.
 
 
 
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