부동산 재개발/재건축 1+1 주택 취소가 늘어나는 이유를 알아보자 (북아현 2구역 재개발 근황)

 
재개발/재건축을 할 때 보유하고 있는 대지 지분에 따라 대지지분이 넓은 조합원의 경우에는 신축 아파트 2채를 받는 경우가 더러 있었다.

재개발로 들어오는 신축 아파트에 대해 2채를 조합원 분양가로 구입할 수 있는 권리가 있는 것이다.
 
그러나 최근 부동산 경기가 악화하면서 1+1 주택을 취소하는 재개발 단지들이 늘어나고 있다고 한다.

우선 1+1 주택이 무엇인지, 그 기준도 같이 알아보자.
 

1+1 주택이란?

재개발이나 재건축을 할 때, 한 개의 주택을 보유한 사람은 1개의 입주권을 받는 게 원칙이다.

그러나 가격기준이나 면적기준을 충족하면 1+1로 60제곱미터 이하의 입주권을 하나 더 받을 수 있는 것이다.

* 면적기준
: 기존 주택의 전용면적이 새로 분양될 아파트의 최소 규모 면적의 2배 이상이면 가능

* 가격기준
: 조합원 분양가를 기준으로 새롭게 분양되는 아파트 2개를 합친 가격보다 기존 주택의 감정가격이 같거나 크면 가능

취득한 주택은 3년 이내에 전매할 수가 없고 한 번에 다주택자가 되기에 세금 측면에서는 불리할 수 있다.

 
하지만 이런 1+1 주택 제도를 자체적으로 취소하는 재개발 단지들이 늘어나고 있는 실정이다.

왜 조합원에게 유리한 이런 제도가 오히려 취소되는 일이 발생하는 지를 살펴보자.
 
 
① 늘어나는 공사비
 
공사비가 늘어나는 건 비단 재개발 단지뿐 아니라 재건축 단지에서도 동일하게 문제가 되고 있다.

공사비가 늘어나다 보니 재개발/재건축 사업을 추진하기 위한 기존 조합원들의 분담금이 크게 증가하고 있다.
 
아무리 나중에 새 아파트가 되면 더 큰 가치를 돌려받는다는 기대를 하고 추진하는 사업이지만, 당장 조합원들이 실제로 분담을 해서 공사를 진행해야 한다.

조합원 개인 모두가 수억 원에 달하는 돈을 보유하고 있지도 않을뿐더러, 보유하고 있다고 하더라도 상당히 큰 금액이라 부담이 되는 것도 사실이다.
 
그러다 보니 조합 입장에서는 최대한 일반분양을 늘려야 새롭게 이 지역의 아파트를 청약받는 사람들이 공사비를 분담해 줄 수 있어 유리한 셈이다.
 
 
② 부동산 경기 침체
 
부동산 시장이 활황일 때는 비용이 들어간다고 하더라도 미래의 수익이 그보다 훨씬 더 클 거라는 기대감이 있기 때문에 조합원들도 분담하려는 공사비에 대해 좀 더 관대하다.
 
하지만 시장에 현재 얼어붙어있는 상황인 만큼 (조금 풀리고 있다고는 하지만), 당장 미래에 대한 기대감이 기존보다는 꺾이다 보니 너무 큰돈을 부담하면서 사업을 추진하는 것을 꺼리고 있는 것이다.
 

출처: 시사저널이코노미

 
 
최근 북아현2구역 재개발의 경우 1+1 주택에 대해 나머지 한 채는 조합원 분양가가 아니라 일반 분양가의 90%에 해당하는 금액으로 받는 것을 추진하고 있다.
 
1+1 주택 도입 여부는 조합에서 결정하는 것이기 때문에, 얼마든지 협의에 의해서 변경할 수 있는 것이다.


대신 1+1 주택에 해당하는 조합원이 해당하지 않는 조합원보다 많기에 아무래도 다수결에 의해서 불리한 것이 사실이다.
 
북아현2구역의 경우 조합원이 총 1,200명 정도 되는데 그중 1+1 조합원은 100명도 밖에 되지 않는다.

따라서 투표를 하면 1+1 주택의 조건이 변경될 것으로 예상되고 있다.
 
그래서 지자체들에서는 이렇게 다수에 의해 소수의 권리가 희생되는 부분에 대해, 그렇게 하지 못하도록 권고하고 있지만 강제력은 없기 때문에 조합원들의 의지에 따라 결정될 것으로 보인다.
 

출처: 한국경제

 
하지만 이렇게 조합원 총회에서 통과가 되더라도 관리처분 당시 조합원의 권리가 침해된 사실이 확인되면 법적으로 무효가 된다.
 
이렇게 되면 총회 자체가 전체 무효로 처리되면 재개발사업이 중단될 가능성도 있다.

관할지자체에서는 이런 부분 때문에, 조합에 총회를 연기하거나 취소해 달라고 요청하고 있다.
 
이렇게 진행되다 보면 나중에 공급에 차질이 생길 가능성이 높기 때문이다.
 
 
* 결론
 
인플레이션과 높은 금리로 인한 주택시장의 침체가 결국 주요한 원인이다.
 
하지만 금리를 내리려고 하다 보면 인플레이션이 더욱 심화되어 공사비는 더욱 늘어날 것이고, 인플레이션을 잡기 위해 고금리가 오래 지속되다 보면 부동산 시장의 침체가 악화될 수 있는 상황이다.
 
여러 측면을 고려해서 신중히 접근해야 하는 시기라고 보인다.
 
 
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