부동산 실거주 의무 폐지, 청약 당첨자들이 난리난 이유 (부동산 청약 실거주 의무란? 구제책이 정말 필요할까?)

 
최근 12월 정기국회에서 통과되지 못하면서 현재 가장 화두에 오르고 있는 안건은 '부동산 실거주 의무 폐지'다.

현재 청약에 당첨되는 경우 단지에 따라 2~5년 간 실거주를 반드시 해야 하는 규제가 있다.
 
2021년 2월 부동산 시장이 과열되면서 투기 수요를 차단하기 위해 도입된 규제다.
 
 

왜 투기수요를 차단하는데 실거주 의무가 필요할까?

 
예를 들어 실수요자의 경우, 10억짜리 주택에 당첨되었을 때, 4억의 자금이 있는 사람이라면 입주 시점에 주택담보대출을 받아 6억의 대출을 받아서 입주해야 한다.
 
4억의 자금이 없거나, 6억의 대출을 받을 능력이 없는 사람은 해당 집을 구매할 수 없다. 또한 6억의 대출에 대해 지속적으로 원리금을 갚아나가야 한다.
 
반면 투자목적으로 청약 당첨 후 세입자를 받으려고 했던 사람의 경우 주변 아파트 단지의 전세시세가 7억이라고 하자.

그러면 3억만 가지고서 10억짜리 집을 살 수 있는 셈이다. 7억은 전세입자의 돈으로 메꾸기 때문에 이자도 발생하지 않는다.
 
전세 계약기간 2년 후 갱신 시점에 전세 시세가 이전보다 떨어지는 역전세가 발생하지 않는 이상, 3억으로 10억짜리 주택을 소유권을 유지할 수 있다. 시세가 오른다면 시세차액을 기대할 수도 있다.
 
실거주의무가 없다면 투자목적으로 청약을 넣을 수 있기 때문에, 투기 수요를 줄이고 실수요자를 위해 청약 기회를 제공하여 주택 가격 상승 모멘텀을 낮추기 위한 규제다.
 

 
 
정부는 올 1월 실거주 의무를 폐지하겠다며 나섰다.
 
당시 청약 대어인 둔촌주공 (올림픽파크포레온) 청약이 얼어붙은 부동산 매수 심리에 위태로워지자, PF대출 등 문제가 연쇄적으로 터져 부동산 시장은 물론 경제 상황이 악화될 위기에 놓였다.
 
이를 막고자 실거주 의무 폐지를 주장하며 둔촌주공 살리기에 나섰다.

하지만 올해 말까지 아직 실거주 의무 폐지는 국회에서 통과되지 않고 있다.
 
 

https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20231211/122565659/1

 
 
물론 정부에서 주장한 내용이 있으니, 정부의 탓이 제로라고 볼 수는 없다.
 
하지만 올 초 정부가 둔촌주공 살리기에 나섰을 때도 조금이라도 공부를 하고 알아봤다면 상황에 따라 실거주의무 폐지가 통과되지 못할 수도 있는 가능성이 있다는 사실은 누구나 알 수 있었다.
 
그럼에도 불구하고 청약에 넣어 당첨이 된 건 솔직히 말해서 본인이 책임을 져야 한다.
 
이렇게 큰돈이 들어가는 투자에 대해, 이러한 가능성을 몰랐어도 문제고 알았으면 본인이 선택한 일이다.

그럼에도 불구하고 정부 탓을 하며 구제책이 필요하다는 주장은 모럴해저드다.
 
투자는 개인이 판단과 선택 영역이다.
 
누군가 철저하게 정보를 감추고 속여서 투자를 하게 된 거라면 사기라고 주장해 볼 수 있지만, 정보의 접근성이 있고 본인이 단순히 알아보지 않거나 정부가 구제해 주겠지라는 막연한 기대감으로 투자한 것은 본인의 책임이다.
 
코인 빚투 구제에는 반대하면서 부동산 실거주 의무 폐지는 다르게 접근하는 건 모순적이다.
 
나는 부동산 폭락을 바라는 '폭락이'는 아니다.

다만, 개인의 결정을 지속적으로 국가나 제삼자가 책임져주는 것은 건전한 경제활동과 시민의식 발달에 저해요소라고 본다.
 
물론 둔촌주공의 파국이 국가 경제 위기로 이어질 수도 있고, 코인 빚투한 청년들이 많아지면 미래 경제성장 동력이 저해될 수 있다. 그래서 정책 결정자들도 고민이 많을 거라고 본다.
 
하지만 개인의 책임을 타인이 져주는 상황이 반복된다면, 당장의 경제적 어려움을 피하고 선거 결과에는 도움이 될지 몰라도, 장기적으로 국가와 사회를 서서히 좀먹고 있는 셈이다.
 
아직 분양 단지들이 입주하려면 시간이 남았고 워낙 민감한 사안이라 내년 중에라도 실거주 의무 폐지 가능성은 남아있다.
 
또한 기사에도 나오듯이 실거주를 하지 않아도 LH에 주택을 팔면 되는데, 이게 상황에 따라 이익일 수도 있다. 
 
그리고 LH에 팔지 않으면 1년 이하의 징역이나 1천만 원 이하의 벌금인데 시세에 따라 그냥 위반하는 게 더 나을 수도 있다는 의견들도 있다. 
 
모든 이슈는 다양한 시각과 입장이 있지만, 국가의 법과 규제 그리고 정책이 쉽게 어겨지고 바뀌는 건 사회적 원칙과 구성원들의 의식에 긍정적이지 않은 영향을 미칠 수 있다는 점이 개인적으로 우려된다.