화곡더리브스카이 아직 완판되지 않고 미분양인 이유를 알아보자 (입지, 분양가, 학군, 교통 등)

 
서울시에 분양한 지가 꽤 되었는데 아직 분양이 완료되지 않은 아파트들이 몇 군데 있다.

그중 하나를 오늘 먼저 알아보고자 한다.
 바로 화곡동에 위치한 '화곡 더리브스카이'다.
 

 
 우선 얼마 지나지 않은 2월 2일 자 기사를 먼저 살펴보겠다.
 

 
2023년 3월에 입주를 시작했는데 2023년 11월 말 기준으로 잔여 세대에 대한 분양을 11회 진행했으나, 여전히 미분양이 101채가 남아있다고 한다.
 
물론 지금은 2개월 반정도 지났으니 분양이 조금 더 됐을 수는 있겠다.

그리고 101채가 그렇게 많은 거냐고 생각할 수 있다.
 

 
총세대수가 140세대니까 그중에 101채면 72.1%에 해당한다.

그러니까 사실 100채 중에 28채만 분양된 셈이니 그럴만하다.
 
그럼 왜 이런 미분양이 난 상황인지 하나 알아보고, 매수해도 될만한 아파트인지 확인해 보자.
 
 

* 입지

 
화곡역과 까치산역 사이에 위치해 있다. 화곡중앙시장 바로 근처에 위치해 있는 것을 알 수 있다.
 
시장 옆이라는 게 편의성이 좋다고 할 수도 있지만 반대로는 약간 지저분(?)한 환경이라고 볼 수도 있다.

외부인도 많이 지나다니기에 굳이 따지면 호보다는 불호의 요소라고 본다.
 

 
위성지도로 보면 주변 환경이 모두 빌라인 점이 더 잘 드러난다.
 
빌라라고 좋지 못한 환경이라고 할 수는 없지만, 아무래도 아파트 대단지들이 있고 큰 도로만 닦여있는 곳보다는 상대적으로 거주 선호도가 떨어지는 것은 사실이다.
 

* 교통

 
지하철 5호선과 2호선 꼬리선이 있는 까치산역까지 도보로 16분, 대중교통으로는 10분 거리다.
 

 
지하철 5호선 화곡역까지도 도보로 15분, 대중교통 (버스)로 9분이다.

화곡역이나 까치산역이나 정말 딱 중간에 위치해 있다.
역세권이라고 하기에는 살짝 거리가 있어 보인다.
 
 

 
광화문까지는 대중교통 출근 도어투도어 약 50분 정도 소요된다.
 

 
여의도까지는 도어투도어 약 35분 정도 소요된다.
 

 
강남까지는 약 1시간 10분 정도 출퇴근 시간 편도로 걸린다.
 
3대 업무지구까지 거리는 전반적으로 괜찮다.

강남이 살짝 먼데 그 외에 여의도, 광화문지역은 충분히 출퇴근하기 좋은 환경으로 보인다.
 
 

* 학군

 
초등학교는 월정초등학교인데 도보 5~6분이다.
매우 인접하게 위치해 있다.
 

 
중학교는 화원중학교가 도보 4~5분 거리로 가깝다.
학군이 그렇게 우수한 곳은 아니다.
 
장점은 초등학교나 중학교다 둘 다 매우 인접한 거리에 있다는 점이다.
 

 
학원가는 강서구 대표 학원가인 우장산역 부근까지 가야 하는데, 거리가 상당히 있다.

아마 학원버스를 태우거나 자녀를 직접 라이딩해야 하는 환경이 아닐까 싶다.
 
어차피 보내는 거 이왕이면 동쪽에 있는 목동 학원가 쪽으로 생각해 볼 수 도 있는데, 물리적 거리는 우장산 쪽에 비해 조금 더 멀다.
 
지도만 봐도 빽빽한 골목길이 보이니 자녀를 키우는 입장에서는 부담스러울 수 있다.
 

* 평형 & 분양가

 
평형과 분양가 (실거래가)를 알아보자.

평형은 기본적으로 12평 / 13평 / 16평 / 17평/ 20평 / 23평 이렇게 여섯 가지 소형 평수로만 이루어져 있다.
 
애초에 자녀 있는 3 ~ 4인 가족이 선호하는 사이즈는 아니다. 그러나 20평과 23평형은 자녀 하나 정도까지는 키울 수 있어 보인다.
 
1 ~ 2인 가구가 살기 좋은 구조로 보인다.
 

 
분양가는 3억에서 5.5억까지 다양하다.

게다가 23평 실거래 하나는 5.49억이니  분양가랑 거의 비슷하다고 봐야겠다.
 

 
바로 근처에 아파트가 많지도 않고, 신축도 없어서 적당한 비교가 쉽지는 않다.
 
33년 차 화곡대림아파트는 30평에 월정초 바로 앞이고 416세대 단지가 있는 아파트에 실거래 6.7억이다.

37년 차 473세대 화곡중앙하이츠 아파트는 22평에 5억이다. 큰길과 더 가깝고 역까지 거리도 가깝다.
 
장단점을 따져봤을 때도 여전히 알쏭달쏭하다.
 
그러나 나중에 노후화가 된다고 생각했을 때, 한동 짜리 아파트보다는 단지가 있는 아파트가 선호되는 것은 분명하다.

위치상으로도 대림과 중앙하이츠가 각각 더 이점이 하나씩 있다. 
 
가격 고려했을 때 오롯이 선호도의 관점이라고 볼 수 있는데, 거래의 원활성까지 고려하면 140세대 한동 짜리 더리브스카이가 살짝 애매한 게 사실이다.
 
 

* 결론

특별히 주변 아파트 및 주택들에 비해서 나쁘다고 할 수는 없다. 하지만 굳이 왜 화곡 더리브스카이여야 하는지에 대한 이유도 없다.
 
인근 두 개의 아파트들과 비교해서는 선호도의 문제일 수 있다. 물론 이것도 구축이더라도 나는 개인적으로는 가급적 세대수가 더 큰 아파트를 고를 것 같다.
 
반드시 이 화곡1동에 살아야 하는 이유가 있는 사람이라면 고민되겠지만, 일반적인 경우라면 이 동네를 벗어나 인근 다른 동네나 지역의 아파트를 먼저 볼 것 같다.