건물주가 되는 그날까지 (1. 주거지역이란? 전용주거지역 / 일반주거지역 / 준주거지역)

 
내 목표는 서울 내 상급지에 실거주용 아파트를 하나 먼저 매수하고 이후에는 서울 내에 주택을 매수하여 저층 건물을 수익형으로 구성하여 현금흐름을 만들어내는 것이다.
 
그 과정에서 반드시 필요한 건 부동산에 대한 더욱 상세한 공부다.
 
아파트에 대해서도 아주 많이 공부했다고 하긴 어렵지만 어느 아파트가 매수할만하고 아닌지에 대해서는 구분할 수 있는 능력정도는 갖추게 되었다.
 
그러나 주택을 매수하여 건물로 만드는 건 더욱 복잡하고 많은 공부가 필요하다.

그래서 내 목표를 위해서 학습을 하면서 정보를 공유하기 위한 콘텐츠를 앞으로 연재하도록 하겠다.
 
첫 번 째 포스팅은 주거지역에 대한 정보를 알아보고자 한다.
 

 
 
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따라 부동산의 용도지역은 도시지역, 공업지역, 상업지역, 녹지지역 등으로 구분된다.

주거지역은 도시지역의 한 종류다.
 
주거지역은 다시 전용주거지역 / 일반주거지역 / 준주거지역 세 가지로 세분화된다.
 
주거지역을 여러 가지로 구분하는 이유는 단독주택, 중층주택, 고층주택을 적절하게 도시 내에 배치하여 도시 경관을 다양하게 만들고 도시 미관에도 도움이 되게 하기 위해서다.
 
그래서 '서울에 아파트가 이렇게 부족한데 왜 더 높은 층수로 많이 짓지 않을까?'라는 생각을 한다면 한 번 상상해 보자.
 
서울 전 지역이 50층 짜리 아파트가 빽빽한 도시라면 과연 일조권이란 건 있을까?

그리고 그런 아파트 숲 도시가 과연 아름다울까?
 
아파트 단지들도 돌아다니다 보면 동 간 거리가 얼마나 넓냐에 따라 단지 내 환경 차이가 극명하다. 

적당히 하늘도 보이고 풍경이 어우러져야 거주환경과 도시미관이 좋다고 할 수 있다.
 
각 주거지역에 대해 들어가 보자.
 
1. 전용주거지역
 
기존에 이미 형성되어 있는 '양호한' 주거환경을 보전할 필요가 있는 지역을 의미한다.

도시자연공원이 연계되어 있는 지역 등으로써 원칙적으로는 주간선도로*에 접하여 지정하지 않아야 한다.
 
* 주간선도로 : 시·군 내 주요 지역을 연결하거나 시·군 상호 간을 연결하여 대량의 통과교통을 처리하는 도로로서 시·군의 골격을 형성하는 도로
 

 
 
그러니까 이런 강남대로 같은 주간선 도로를 접하는 곳에는 전용주거지역이 있을 수가 없다.
 
전용주거지역도 두 가지로 더 나뉜다.
 
- 제1종 전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역
- 제2종 전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보허가기 위한 지역
 
단독주택과 공동주택은 추후 다른 포스팅에서 다시 자세히 다루겠다.
 
 
2. 일반주거지역
 
저층주택, 중층주택, 고층주택을 적절히 배분하고 인근의 주거 & 근린생활시설과의 조화가 필요한 지역을 의미한다.
 
- 제1종 일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성이 필요한 지역
- 제2종 일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성이 필요한 지역
- 제3종 일반주거지역 : 중·고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성이 필요한 지역
 
 
1종에서 3종으로 갈수록 더 고층아파트가 많아진다고 보면 된다.
 
주변에 아파트와 빌라가 섞여있으면 보통 일반주거지역일 확률이 높고 아파트가 집중적으로 배치된 지역은 제3종 일반주거지역이 된다.
 
아래 지적편집도와 위성지도를 보면 대충 느낌이 온다.
 

 
 
3. 준주거지역
 
마지막으로 준주거지역은 주거지역이 위주이긴 하나 주변에 필요한 일부 상업기능이나 업무기능을 보완하기 위해 필요한 지역이다.
 
주거용도와 상업용도가 혼재되어 있는데, 주거환경을 보호하고 이 두 가지 용도에 대해 완충역할이 필요한 지역을 준주거지역으로 설정한다.
 
아래 잠실 쪽 지도를 보면 일반상업시설이 있는 곳과 주거지역이 있는 곳 사이에 설정되는 구역으로 파악할 수 있다.
 

 
 
 
주거지역 별 건폐율 & 용적률
 
주거지역 별로 설정 가능한 건폐율과 용적률이 다르다.
전용지역보다는 일반주거지역이, 일반주거지역보다는 준주거지역이 건폐율과 용적률 규제가 더 적다.
 
상업시설의 역할과 고층주택의 비중이 높아질수록 건폐율과 용적률이 많아진다고 볼 수 있다.
 

 
건폐율과 용적률이 정확한 숫자가 아니라 ~이하, ~이상으로 나와있는 이유는 이 한도 내에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 구체적인 수치를 정하기 때문이다.
 
따라서 부동산을 구매하려는 지역의 관할청에 문의하여 정확한 수치를 파악해야 한다.
 
건폐율과 용적률에 대해서도 다른 포스팅에 상세히 알아보도록 하겠다!

 

 

 

* 주택구조 및 이용형태 분류 (단독주택, 공동주택 등)

건물주가 되는 그날까지 (2. 주택 구조 및 이용형태에 따른 단독주택, 공동주택의 정의와 종류)

 

* 건축의 종류와 정의 (신축, 증축, 개축, 재축, 이전)

건물주가 되는 그날까지 (3. 건축의 종류와 정의 - 신축, 증축, 개축, 재축, 이전)