서울 미분양 아파트로 알아본 조심해야하는 아파트의 특징 (세대 수, 분양가, 평형 등)

서울은 미분양 아파트가 거의 없다.

그리고 시기에 따라 미분양 아파트가 생기기도 하지만 또 하락장이 끝나가면 언제 그랬냐는 듯 미분양 물량이 모두 소화된다.

현재 2023년 12월 시점에도 서울에 있는 미분양 아파트의 수는 여타 다른 도시 대비 아주 많지는 않다.

2023년 10월 기준 서울 미분양은 914호라 다른 도시 대비는 매우 낮은 편이다.

그만큼 사람들이 원하는 입지고 살고 싶어 하는 지역이라는 방증이다.

그런 서울이지만 그럼에도 불구하고 미분양이 나는 아파트들이 있다.

서울 미분양 아파트를 살펴보면서 미분양이 난 이유와 실제로 어떤 특징이 있는 아파트들은 매수하는 데 조심해야 하는지 확인해 보도록 하겠다.


1. 천호역 마에스트로

5호선과 8호선이 있는 더블역세권인 천호역에서 멀지 않은 입지 + 큰길을 맞대고 있는 천호역 마에스트로는 입지로서는 괜찮아 보인다.

주변에 천호공원과 강동구립도서관도 있어서 미분양의 원인이 입지가 별로여서일 확률은 낮아 보인다.

그러면 아파트 자체로 들어가 보자.

아파트 세부사항을 보니 조금 이해가 되는 게 우선 총 77세대 아파트다. 세대수가 매우 작은데 이러면 단지랄게 없어서 1차적인 아파트의 상품성이 떨어진다.

주차대수도 세대당 0.79대인데 이러면 주차하기도 매우 치열할 것으로 예상된다. 주변이 빌라가 많은 지역이라 주차하기가 원활하지 않을 것으로 예상된다.

그다음은 아파트 평수다.

13평, 14평, 16평, 18평, 23평으로 작은 평형 위주로만 구성되어있다.

1인가구가 많은 요즘이라고 하더라도 사람들은 좁은 집보다는 넓은 집에 살고 싶은 욕구가 있다.

13평인데도 방이 2개나 있는 평면도는 잘빠진 느낌이지만 그래도 워낙 좁아서 방을 나누는 실효성이 크지 않을 것 같다.

근데 역세권이고 큰 도로를 인접한 1인가구 타깃한 집 치고는 분양가가 6.9억이다. 취득세나 이런저런 부대비용 하면 7억이 넘어가는 돈이 든다.

7억이면 구축 중에 입지가 괜찮고 단지나 평형이 더 넓은 아파트도 많은데 분양을 받을 매력이 떨어진다.

가장 큰 평수인 23평형만 해도 2세대 밖에 없기도 하지만 분양가가 12.9억이다. 부대비용하면 13억이 넘어가는 금액이다.

요즘 공사비가 많이 오른 것도 사실이지만 그렇다고 해서 이 금액에 선뜻 매수하려는 사람은 많지 않을 듯하다.

투자의 개념으로 월세를 주기에도 수익률이 떨어지는 가격이라고 생각된다.

2. 수유 시그니티

지하철 4호선 미아역과 수유역 사이에 위치한 수유시그니티.  역까지 거리가 아주 멀지는 않지만, 반대로 요즘 서울에 반경 1km에 지하철역 없는 입지도 드물다.

메인도로변 뒤 이면도로를 접하고 있어서 천호역 마에스트로 대비해서는 위치상으로는 아쉬운 편.

아파트를 자세히 들여다보면 천호보다 나을 게 특별히 없다. 우선 총 32세대 단독 동이다.

그래도 주차대수는 세대당 1.31대니까 그 부분은 그나마 긍정적이다.

평형도 천호보다 나을 게 없다.
더 작은 7평부터 17평까지 있음.

7평 분양가가 2.86억으로 거의 3억 가까이 든다.

17평은 6.34억으로 6.5억 가까이 든다.

진짜 신축에 미친 사람 아니라면 굳이 이 가격에 매수할 메리트는 거의 없어 보인다.

3. 도봉금호어울림리버파크

지하철 1호선 도봉역과 방학역 사이에 있지만 도봉역에 더 가까운 입지다.

동쪽은 중랑천을 끼고 있지만 천 바로 앞에는 도봉동 서원 아파트가 있어서 중랑천에 뷰는 거의 없을 것으로 예상.

서울 끝자락이란 점이 단점이라면 단점인데 상승기였으면 미분양이 절대 날리 없는 위치라고 생각한다.

세대수는 총 299세대라 그나마 위에 두 개 아파트 대비 훌륭하다.

주차도 세대당 1.19대면 낫배드.

근데 왜 미분양일까?

우선 25평이 분양가가 6.8억이다. 부대비용 따지면 7억 원에 육박한다.

근데 아까 말한 서원 아파트가 28년 차 구축이긴 해도  26평 7월 실거래가 4억 초반이다. 심지어 서원은 2,450세대 대단지 아파트라는 장점이 있음.

33평형 분양가는 9억이고 부대비용 감안하면 9.3억을 초과할 것으로 보인다.

새 아파트지만 서울 끝자락 9.3억이라면 더 나은 옵션들이 서울 내에 많다.

결론

서울에 미분양 아파트들을 몇 개 살펴봤는데, 미분양엔이유가 있다. 결국 아파트의 실제 가치대비
분양가가 높게 책정된 게 주요 요인으로 보인다.

원래 분양가는 비싼 듯 아닌 듯 아리까리해야하고, 비쌀 거면 입지가 철저하게 미래가치가 좋을 것으로 예상되는 위치여야 한다.

물론 부동산 시세를 예측하기란 어렵다. 하지만 높은 확률로 매수하면 플러스보다는 마이너스 일 것으로 예상되는 아파트들은 분명 있다.

위의 아파트들도 지금은 미분양이지만 몇 년 후에는 괜찮은 가격일 수도 있다. 다만 현재 시점에서는 투자에 신중해야 할 만한 물건인 건 미분양으로 입증되었다.

다양한 입지의 물건을 많이 알아둬야 보는 눈을 기를 수 있다.



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