건물주가 되는 그날까지 (4. 용적률과 건폐율에 대해 알아보자 - 연면적, 건축면적)

건물은 용적률과 건폐율이 상당히 중요하다.

건물을 몇 층으로 면적을 얼마나 크게 지을 수 있는지의 기준이 되기 때문이다.
 
용적률과 건폐율은 지자체 조례로 정해지기 때문에 이 부분을 잘 알아야 한다.

그럼 먼저 용적률과 건폐율에 대해 알기 위해 알아야 하는 개념인 연면적과 건축면적을 먼저 알아보자.
 
 
*연면적

 
연면적은 한 건축물의 바닥면적의 합계를 의미한다.
 
예를 들어서 위 그림처럼 각 층의 면적이 50제곱미터인데 총 4개의 층이 있는 경우를 보자.

그러면 연면적은 50 x 4 = 200제곱미터가 된다.
 
바닥면적은 참고로 벽, 기둥 등의 구획의 중심선으로 둘러싸인 건축물 각 층의 수평투영면적을 의미한다.

그리고 아래와 같은 특정 상황에 대해서는 바닥면적을 다양하게 산정하는 방식들이 있다.
 

 
 
*건축면적
 
건축면적은 건축물의 외벽 (외벽이 없을 때는 외곽 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 의미한다.
 
그러나 건축물의 종류에 따라 아래와 같은 별도 기준이 적용된다.
 

 
 
이 두 가지 용어를 가지고 이제 용적률과 건폐율이 뭔지를 확인해 보자.
 
 
* 용적률
 
대지면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 연면적의 비율을 의미한다.
 
예를 들어 대지면적이 100㎡인데, 지하 1층부터 지상 5층까지 각 층의 바닥면적이 50㎡인 건물을 가정해 본다.

그러면 지하층은 제외되고 1 ~ 5층까지 총 250㎡에 대해서만 산정한다.
 
그러면 250㎡/100㎡ x 100 = 250%가 산출된다.
즉 용적률이 250%인 건축물이라고 보면 된다.
 
하지만 바닥면적의 경우에도 1층 필로티 구조로 해서 주차장이나 통행로로 사용하거나, 승강기탑/계단탑/망루,장식탑/ 옥탑/굴뚝/물탱크, 기름탱크 등 기타 건축법에 정한 사항들은 바닥면적 계산에서 제외된다.
 
지방자체단체의 조례로 정하는 사항이기 때문에, 본인이 원하는 건물이 어느 지역에 있는지에 따라 해당 지자체의 조례를 확인하거나 자치구 건축과에 물어보는 게 정확하다.
 
 
* 건폐율
 
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다.

대지면적이 100㎡이고 건축면적이 40㎡라면 견폐율은 40/100 = 40%가 된다.
 
건축면적은 이미 위에서 봤다시피, 건축물의 종류에 따라 산정하는 방식이 다양하고 복잡하다.

그래서 일반인이 어떤 자료를 보고 쉽게 산정하거나 판단하기 어렵다.
 
결론은 용적률과 건폐율 산정에는 건축사무소 등 전문가를 활용하는 편이 좋다.
 
 
 
서울시 건폐율 및 용적률 조례 조회방법
 
서울시청 홈페이지의 자치법규에 있는 법무행정서비스에서 "도시계획"을 검색하면 된다.

도시계획 조례 54조와 55조에서 각각 확인 가능하다.
 
 

서울특별시 법무행정서비스

 
 
보기 편하도록 2024.1월 기준 서울시 건폐울과 용적률 기준은 아래와 같다.
 
몇몇 용도지역을 제외하고  대부분 60% 건폐율이다. 

  
 
용적률은 용도에 따라 차이가 확연하다.
50% 에서 1,000% 까지 폭이 엄청 넓은 편이다.

 
 
건물을 할 때는 더 중요하고 아파트만 해도 용적률에 따라 재건축 사업성이 달라지니 잘 참조하면 좋다.
 
 
 
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