2024 KB 부동산 보고서를 통해 본 부동산 시장 전망 (기준금리와 부동산 가격 상관관계)

 
부동산 관련 어플이나 시세로 가장 유명 한 곳 중 하나가 바로 KB금융그룹이다.

각종 주택담보대출도 KB가 제공하는 시세를 기반으로 나오는 경우가 많다.
 
KB 금융그룹에서 매해 부동산 관련 보고서를 발행하는데 최근 2024년도 KB 부동산 보고서가 나왔다.
 

 
보고서에 나온 자료들을 통해 2023년까지 부동산 시장상황과 앞으로의 부동산 시장에 대한 예상을 해보자.

보고서 자체는 글이 많은데 최대한 그래프나 차트 자료를 가져와서 이야기해 보겠다.
 

 
우선 아파트 분양물량은 증감을 반복했지만 2023년에는 크게 낮아졌다.
 
실제로 2023년을 돌아보면 괜찮은 분양이 적었다.

2024년은 분양 예정 단지 개수를 보면 2023년보다는 분양이 좀 있는 편이라고 생각된다. 다만 여전히 분양 예정이기에 얼마든지 밀릴 가능성도 있다.
 
그래도 2024년도 절대적인 수치로 분양이 굉장히 많은 수준은 아니다. 게다가 분양가는 거의 꾸준히 상승하는 것을 볼 수 있다.
 
물론 일시적으로 주춤하거나 소폭 하락하긴 하지만 아무래도 물가가 지속적으로 상승하고 공사비 자체가 높아지기 때문에 분양가는 앞으로도 우상향 하게 될 것으로 보인다.
 
이런 관점에서 볼 때는 고분양가 논란이 있는 단지들도 시간이 지나고보면 충분히 좋은 선택이었다고 판단하게 될 여지가 있는 것이다.
 

 
미분양은 과거 대비 아직 낮은 수준이다.
 
사실 경기가 좋지 않다고는 하지만 코로나 이후로 정부가 지속적으로 유동성을 공급하고 있는 상황이다.

기준금리를 단기간에 꽤나 올리고 아직 3.5%를 유지하고는 있지만 유동성을 잡는 실질적이 노력은 없었다고 보인다.
 
통화정책으로는 긴축을 하는 듯하는 모습을 보였지만 재정정책은 여전히 유동성을 풀고 있기 때문이다.
 
따라서 미분양이 아직 과거 경기침체기 대비 낮은 것도 이해가 된다.

청약 경쟁률도 양호한 수준이고 2024년 들어 있었던 청약도 사업성 좋은 단지들이라 대부분 괜찮았다.
 

 
코로나 시점 상승기 때 부동산 유튜버들 중 기준금리와 집값은 상관성이 강하지 않다고 주장하는 사람들이 꽤 있었다.

하지만 통계를 보면 기준금리는 절대적으로 부동산과 연관이 깊다. 
 
기준금리 인하시기에는 거래량이 늘어나고 상승기에는 거래량이 급격히 줄었다.

앞으로 기준금리가 어떻게 되냐에 따라 부동산 시장의 활성화 여부가 결정되는 것은 확실하다.
 
최근 기준금리를 올해 안에 인하할 것이라는 기대가 있지만 개인적으로는 쉽지 않다고 본다.
 
아직 인플레이션이 완전히 잡힌 느낌이 없기 때문이다. 다만 경기가 급격히 안 좋아지면 선택의 여지가 없이 기준금리를 인하하게 될 수 있다.
 
금리가 인하될 때는 실질적으로 경기가 좋지 않다는 의미기 때문에 부동산 가격은 단기로는 하락할 것이라고 본다.

이 시기에 집을 매수하는 게 가장 좋은 타이밍이 아닐까 생각한다.
 

 
거래량뿐만 아니라 금리에 따라 가격도 확실히 영향을 받는다.

금리가 오르면 가격은 내리고, 금리가 내리면 가격은 오른다. 반영되는 시차는 조금 있지만 금리와의 상관성은 확실하다.
 

 
금리에 따라 주담대 금리도 영향을 받다 보니, 주담대 금리에 따라 주택 거래량과 매물 수도 영향을 받는다.

금리가 오르면 거래량은 떨어지고, 매물은 늘어난다.
 

 
사람들이 생각하는 주택매매 상승 및 하락요인을 보자.
결국 가장 큰 요인은 다시 또 금리다.
 
주택가격이 오른다는 사람들이 꼽은 가장 높은 요인은 '금리 하락 기대감'이다.

반대로 하락한다는 사람들은 꼽은 가장 높은 요인 또한 '높은 금리로 인한 이자 부담'이다.
 
금리와 정부의 정책 그리고 전반적인 경기 이렇게 세 가지를 잘 보면 대략적인 큰 흐름을 알 수 있지 않을까 생각한다.
 
 
* 결론
 
이래 저래 다양한 통계와 부동산 시장 공부를 할 수 있는 보고서다.

여러 내용들이 있지만 결국 꿰뚫는 건 금리다. 
 
그리고 금리는 경기에 따라 중앙은행이 기준금리를 올리고 내리는 것이고, 정부가 정책을 통해 금리에 대해 인위적인 개입을 할 수도 있기에 결국 세 가지를 잘 보고 판단해야 한다 게 결론이다.
 
① 기준금리
② 부동산 시장에 대한 정부의 의지
③ 경제 상황 (대내외 경제적 영향)
 
투자는 결국 본인의 선택이고 시장의 가격을 맞추는 건 신의 영역이다.

연관된 여러 지표들을 보고 개인이 판단해서 결정해야 하겠다.
 
 
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